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wangpei0018的博客

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贵阳楼疯?  

2013-10-23 07:46:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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贵阳楼疯?

 

2013/10/22 每日经济新闻

 

贵阳房地产超级大盘在国内首屈一指,这是房地产经济的极致反映。

 

比最疯狂的城市还要疯狂,贵阳(包括郊县)建筑面积超千万的超级大盘有5个,花果园城市综合体1800万平方米、中天假日方舟1400万平方米、中铁生态城1200万平方米、大川白金城1600万平方和西南商贸城1420万平方米,加起来建筑面积高达7420万平方米;16个超百万大盘,建筑面积为12815万平方米,两者加总20235万平米,以每户100平米计,共容纳家庭202.35万家庭,人口约600万。考虑到其中很大一部分为配套商业、旅游地产,大约可以容纳400万左右的人口。

 

再造一个贵阳,就是当下贵阳房地产的现状。与贵阳相同的情况不少,很多地方的新城面积大多与旧城区相当,国务院发展研究中心农村部副部长刘守英表示,2000年至2012年的12年间,城市建成区面积扩增了一倍多,土地出让收入增加了45倍多。

 

贵阳情况是地方政绩压力下的疯狂。据《21世纪经济报道》披露,贵阳大盘林立主因是开发商经营城市,地方政府想在短时间内提升城镇化率、提升GDP,想美化贵阳,除了大规模卖地、让开发商介入城市经营之外,别无他法。

 

贵州省这两年GDP连续两位数上升,2011年,贵州省贵阳市财政总收入突破400亿元,达到401.3亿元,比上年增长31.75%,创历史新高,财政支出为277.43亿元;2012年,财政收入上升到488亿元,同比增长21.6%,当年财政支出351.44亿元。即使如此,贵阳的人均GDP与人均收入依然在全国排名靠后,2012年人均GDP39317元,经济基础与财富无法支撑大规模的基建。超大规模的楼盘才是支撑当地基础建设的基石,无论是旧区改造、新区开发、道路铺设还是地铁施工,开发商战场前移,转移到生地变熟地的一线市场之中。

 

这是非常容易理解的逻辑,贵阳如果不开发,就吸引不了常住人口,地价就不会上升,而现在,政府通过低价让度土地,建成成熟社区与配套设施,贵阳因此成为房地产热土。

 

此前上海、广州等一线城市经营城市模式取得了成功,上海浦东开发、产业转移的原始资金来源于土地货币化。广州作为一线城市的后起之秀,在经历了长期的稳定之后,“小蛮腰”等性感标志建筑拔地而起,如今房地产价格涨势惊人。据中国指数研究院的数据,今年前三季度,全国300个城市的土地出让金收入近21107亿元,比去年同期的12435亿元增加近70%。获得出让金最多的是上海,深圳同比涨幅475%排名第一,紧随其后的就是广州,上升431.2%。

 

地方政府并不疯狂,他们失去的是土地与独特的建筑文化,获得的是政绩与新城市。

 

正因为房地产套现能力强劲,才维持了地方政府的高投资,才使地方债不至于崩盘。越是土地价格不高的地区,出让的土地面积越多,越是寸土寸金之地,越是可以待价而沽。贵阳大规模出让的地块越多,说明贵阳土地并不怎么值钱,当地处于发展初期、求钱若渴。

 

贵阳的风险远大于上海与广州,小于鄂尔多斯。贵阳对全国投资者缺乏足够的吸引力,按照全国销冠花果园项目统计的数据显示,贵阳本地的客户仅占购买量的35%,贵州地州市和省外客户则分别占据50%15%,这与海口占比80%的全国投资者形成了鲜明对比。而贵阳作为省内惟一具有吸附力的城市,吸引了地级市的富豪与中产收入阶层人士。

 

贵阳市常住人口规模也能印证这一点,增速远不及武汉、西安等城市。根据2010年第六次人口普查数据,贵阳市常住人口432.46万人,比10年前增加60.61万人。2011年达439万人,2012年抽样调查的结果是445.17万人,贵阳常住人口大致在以每年67万的速度增长。

 

即使是贵阳房地产的辩护者,也无法否认这是一场风险极大的赌局。考虑到贵阳人口占贵州省的比重高达13%左右,贵阳的房地产风险可能首先在其他地级市爆发,贵阳的大盘如吸水机,吸走了贵州省内其他地区的资源。如果贵阳房地产市场不崩盘,那么省内其他房地产开发激进的地市,就难免债务滞胀之忧。

 

贵阳大盘是中部城市崛起的标志,可以印证土地变现能力才是衡量地方经济、城镇化水平的试金石。当大家疯狂的时候,清醒者无容身之处。

 

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